أيام الإستقبال

معاينــة حـق الملكيـة العقاريـة وتسليـم سنـدات الملكيـة عــن طريــق التحقيـق العقــاري

في إطار المحاضرات الدورية التي ينظمها مجلس الدولة، تم يوم الأربعاء الموافق لـ 22/06/2022 إلقاء محاضرة من طرف مستشار الدولة بالغرفة الرابعة - القسم الرابع- تحت عنوان " معاينــة حـق الملكيـة العقاريـة وتسليـم سنـدات الملكيـة عــن طريــق التحقيـق العقــاري" أين تم التطرق في البداية إلى الإطار القانوني الذي يحكم الموضوع:

- القانون رقم 07-02 المؤرخ في 27 فيفري 2007 المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري.

- المرسوم التنفيذي رقم 08-147 المؤرخ في 19 ماي 2008 المتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية.

 قبل الخوض في الموضوع لا بد التطرق إلى المراجع التاريخية التي لها انعكاسات على تطبيق القانون 07-02 كما سيلي توضيحه أدناه.

- قانون فارني المؤرخ في 1873/07/26:

إنه و بموجب القانون المذكور أعلاه كانت تجري تحقيقات عقارية جماعية استهدفت خاصة أراضي العرش و أراضي الأهالي و الهدف لم يكن لأجل تطهير هذه العقارات و إعداد لها سندات ملكية من قبل المستعمر الفرنسي و إنما قصد نزع طابعها الجماعي  و جعلها ملكيات فردية ثم إدماجها  فيما يسمى LES DOMAINES أي الأملاك التابعة للدولة الفرنسية لتتمكن من التصرف فيها فيما بعد للمعمرين الفرنسيين.          

 - الأمر 71-73 المتضمن الثورة الزراعية:

بعد الاستقلال تم تكريس  آلية منح سندات الملكية عن طريق التحقيق العقاري بموجب الأمر 71-73  المتضمن الثورة  الزراعية، فكان بإمكان كل شخص يشغل قطعة أرضية فلاحية بدون سند  أن يتقدم  أمام رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلديات المعنية بطلب، قصد التحصل على سند ملكية تلك القطعة الأرضية بشرط أن لا تكون من أراضي العرش  فيتم مباشرة تحقيق ميداني من قبل لجنة خاصة لتحديد صاحب  الأرض الحقيقي  و إذا ثبت تأسيس طلبه يعترف له  بالتملك بناء على أحكام  الحيازة.

- المرسوم 83-352 المتعلق بإثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية:

هذا الإجراء كان يهدف أساساً إلى تمكين كل حائز لعقار بدون سند الحصول على سند ملكية في شكل عقد شهرة بعد استكمال شروط الحيازة القانونية و هذا بمجرد تصريح أمام موثق رفقة شاهدين مدعم بملف تقني على أن يكون العقار غير ممسوحاً.

لقد تعمدنا التطرق أولاً إلى الجذور التاريخية للقانون رقم 07-02 وهذا لإبراز أهمية هذا القانون المرتبط أساساً بالتنمية الاقتصادية للوطن والاستقرار الاجتماعي ولإبراز أيضا أنه أداة كانت تستعمل لتطهير العقار بشكل عام لتحقيق أغراض اقتصادية واجتماعية وهو ما سنتعرض إليه من خلال الأهداف التي تم سن هذا القانون من أجله.

أهداف القانون 07-02:

يعتبر القانون رقم 07-02 من بين آليات القانونية الهامة المستحدثة الرامية إلى تطهير العقار بهدف معرفة الوضعية القانونية للأوعية العقارية من خلال تحديد عقود وسندات مالكيها فصدر هذا القانون لتحقيق الأهداف التالية:

• معالجة الإشكالات المفرزة التي خلفها المرسوم رقم 83-352 المتعلق بعقد الشهرة.
• تفعيل الديناميكية الاقتصادية بتشجيع الاستثمار بتوفير الأوعية العقارية الصناعية والفلاحية وحتى السكنية بالاعتماد على التمويل عن طريق القروض الرهنية.
• تحديد الوضعية العقارية الحالية لحاملي سندات الملكية المحررة قبل 01/03/1961.
• تفعيل عملية المسح العام للأراضي.

شروط معاينة  الملكية العقارية الخاصة عن طريق  التحقيق العقاري:

يمكن أن تحدد هذه الشروط في قسمين:

القسم الأول: الشروط المتعلقة بالعقار: المواد 2 و 3 و4 من القانون 07-02:

1. أن يقع العقار في بلدية غير ممسوحة.
2. يجب  أن يكون العقار بلا سند او له سند ملكية محرر قبل 1961/03/01.
3. أن يكون العقار تابع للأملاك العقارية الخاصة.

القسم الثاني: الشروط المتعلقة بالحيازة:

و هي نفسها  المحددة في القانون المدني و المبينة  في المادة 14 من القانون 07-02 وهي المحددة في المادة 808 و 827 من القانون المدني (هادئة و مستمرة  و علنية  وخالية من عيوب الإكراه و الإخفاء و الغموض و اللبس  مع استكمال  المدة المحددة في المادة 827 من القانون المدني و هي 15 سنة) لذلك علي العون المحقق أن يبرز في محضر التحقيق  عناصر و خاصة مظاهر هذه الحيازة  و التحقيق من توافرها بكافة الطرق عن طريق الشهادات الإدارية و الجبائية الصادرة عن السلطات الإدارية العمومية التي من شأنها إثبات  الاستغلال الفعلي  للطالب للعقار محل التحقيق والمعاينة.

اجراءات  معاينة  الملكية العقارية الخاصة عن طريق  التحقيق العقاري :

لقد حدد المرسوم التنفيذي رقم 08-147  المؤرخ في 19 ماي 2008  المتعلق بعمليات التحقيق العقاري  و تسليم  سندات الملكية و يمكن أن نلخصها فيما يلي:

• تقديم طلب تحقيق عقاري:

وفقاً للمادة 4 من القانون 07-02 فإن الطلب قد يقدم من قبل شخص طبيعي أو معنوي و هنا يجب أن نميز ما بين حالتين:

أ- الإجراء الفردي للمعاينة:

• حالة تقديم طلب خاص بعقار بدون سند:

و هي الأصل، فإن المادة 3 من المرسوم 08-147 على أن الطلب يوجه لمدير الحفظ العقاري الولائي ويحتوى علي البيانات المحددة في المادة المذكورة ويبين فيه صاحب الطلب الصفة التي يتصرف بها: إما حائزاً أو مالكاً فرديا أو مالكاً في الشيوع أن يبين في الطلب الأعباء والارتفاقات  الايجابية و السلبية  المثقل بها هذا العقار  ويرفق هذا الطلب بملف تقني  يتضمن، وثائق الحالة المدنية  للطالب  ومخطط طوبوغرافي  للعقار و كذا بطاقة وصفية يقوم بإعدادهما خبير عقاري 

• حالة تقديم طلب خاص بعقار ذات سند ملكية محرر قبل 1961/03/01:

فإنه يجب أن يشير الطلب إلى هذا السند نوعه و تاريخه و حجمه – إذا كان مشهر – ومساحته والأعباء المثقلة به و يجب وجوباً إرفاق الملف التقني سواء بصورة أصلية لهذا العقد آو نسخة منه مصادق عليها من الجهات المختصة.

يودع الملف مقابل وصل إيداع يبين فيه الرقم التسلسلي و تاريخ الإيداع و هذا من أجل حساب آجال التحقيق العقاري أو آجال الطعن المنصوص عليها في المادة 17 من القانون رقم 07-02.

إن التحقيق العقاري يخضع لعملية  إشهار واسعة  و يتم تحت سلطة و مسؤولية مصالح الحفظ العقاري  الولائي  و يتولاه محقق عقاري  من ضمن أعوان سلك مفتشي  أملاك الدولة  و يجوز للوزير المعني  أن يكلف أي عون من الأعوان التابعين  للأسلاك المعادلة للقيام بهذا التحقيق.

وفقاً للمادة 7 من المرسوم 08-147 فإنه و بعد إيداع  الملف يصدر مدير الحفظ العقاري في أجل شهر من استلام الطلب،  مقرر فتح تحقيق عقاري  يتضمن اسم ولقب ورتبة المحقق العقاري  و موضوع مهمته  و تاريخ التنقل إلى عين المكان  الذي يجب أن يكون في أجل شهر من تاريخ مقرر التعيين  و اسم صاحب الطلب  مع تعيين العقار أو العقارات المعنية بالتحقيق  و يتم إعلان هذا المقرر في مقر البلدية التي يقع فيها هذا العقار و هذا عن طريق إلصاقه بلوحة الإعلان 15 يوم علي الأقل قبل تاريخ تنقل المحقق العقاري إلي عين المكان.

يقوم المحقق العقاري بالبحث عن كل عناصر  المعلومات  أو التصريحات  أو الوثائق الضرورية لتحديد حق الملكية  العقارية  و جمعها و دراستها في عين المكان  و على مستوى مصالح الحفظ العقاري  و مسح الأراضي  وأملاك الدولة والضرائب  و لدى أية مصلحة أخرى عند الضرورة.

يقوم المحقق العقاري بالانتقال إلى العقار محل المعاينة لمعاينته في حضور صاحب الطلب و يعاين مظاهر الحيازة بالنسبة للعقارات التي ليس لها سند و التي يصرح بها الطالب  عليه أيضا أن يقوم بسماع  الملاك أو الحائزين المجاورين  أو أي شخص لديه معلومات يمكن استغلالها لتحديد الطبيعة القانونية للعقار و محتواه المادي مع تجريد تلك التصريحات و تدوينها. 

 ب- الإجراء الجماعي للمعاينة:  

إن عملية فتح تحقيق  عقاري بصفة جماعية  عادة ما تتم في إطار انجاز برامج بناء  أو تهيئة عقارية، ريفية أو حضرية. 

لقد نصت المادة 5 من المرسوم 08-147 على إجراءات المتبعة حالة فتح تحقيق عقاري بصفة جماعة، فإنه ووفقاً للمادة 7 من القانون 07-02 يصدر الوالي أو رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص قرار يتضمن فتح تحقيق عقاري جماعي بعد أخذ رأي كل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري لولائي و مسؤول البناء أو المصالح الفلاحية.

أما عن عملية إعلام الموطنين بعملية فتح تحقيق عقاري جماعي، فإن القرار الصادر عن الوالي يتم لصقة على مستوى مديرية الحفظ العقاري لمدة شهر قبل بداية فترة استلام الملفات و كذا علي مستوى البلديات المعنية و مدير المسح و أملاك الدولة والضرائب و الأوقاف و البناء و التعمير.

إختتام عملية التحقيق العقاري المادة 12 من المرسوم التنفيذي 08-147

عند انتهاء المحقق العقاري من التحقيق، فإنه يحرر محضر مؤقت للتحقيق العقاري بعد 15 يوم على الأكثر بعد المعاينة الميدانية ويدون فيه نتائج التحقيق ويتم نشر وإعلان هذا المحضر عن طريق اللصق بمقر البلدية لمدة 30 يوم وهذا بعد 08 أيام على الأكثر من تاريخ تحريره ليطلع عليه الجمهور لتمكين أي شخص من تقديم اعتراضات أو احتجاجات و هذا خلال مدة 30 يوم المتعلق باللصق و هنا يجب أن نميز ما بين حالتين:

الحالة الأولى: عدم وجود أي اعتراض أو احتجاج: المادة 13

بعد فوات أجل 30 يوم إذا لم يتلقى المحقق العقاري أي اعتراض أو احتجاج فإنه يقوم بتحرير محضر تحقيق نهائي يسجل فيه نتائج التحقيق.

إذا أفضى التحقيق إلى أن صاحب الطلب يمارس حيازة من شأنها أن تسمح له بالحصول علي حق الملكية عن طريق التقادم المكسب فانه يعترف له بأحقيته على العقار  محل التحقيق العقاري (م 14 قانون07-02) حينئذ يتم إتباع الإجراءات التي سيلي ذكرها أدناه التي تختتم بتسليم له سند الملكية.

إذا لم يفضى التحقيق العقاري إلى نتيجة، يقوم مسؤول الحفظ العقاري الولائي بإصدار مقرر  مسبباً  يتضمن  رفض الترقيم العقاري  و يبلغ سواء للمعني أو الوالي  في أجل أقصاه 06 أشهر تحتسب من تاريخ  إيداع الطلب  و للمعني حق الطعن فيها  أمام الجهات القضائية الإدارية  في أجل 4 أشهر تسري من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من القرار  وفقاً للأحكام المادة 829 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

الحالة الثانية:  وجود اعتراض أو احتجاج:

إن الاحتجاجات أو الاعتراضات التي تثار أثناء الآجال القانونية المنصوص عليها أعلاه تتم كتابة بقيدها في سجل خاص مفتوح لهذا الغرض لدى مسؤول مصالح الحفظ العقاري الولائي (م 11 قانون 07/02).

لكل مالك أو حائز مجاور أو كل مدعى آخر لأي حق عيني على العقار المعني الحق في تقديم الاعتراض أو الاحتجاج.

طبقاً للمادة 12 (قانون 07/02) فإن المحقق العقاري يقوم بعقد جلسة صلح في أجل أقصاه 08 أيام بعد تقديم الاحتجاج وله أن يتنقل من جديد إلى مكان العقار لإجراء ما يراه مناسباً من معاينات وهنا نميز بين حالتين:

1- ( المادة 15 من المرسوم 08/147) إذا أفضت محاولة الصلح إلى اتفاق فهنا يواصل إجراءات التحقيق ثم يتصرف وفقاً للأحكام المادة 13مع الأخذ بعين الاعتبار الاتفاق الذيأدى إلى الصلح و الذي يعتبر إلزامي بالنسبة لأطرافه.

2- (المادة 16) إذا باءت محاولة الصلح بالفشل، يحرر محضربعدم الصلح و يسلمه للأطراف، مبيناً فيه أن إجراء التحقيق العقاري موقف و أنه على الطرف المحتج أو المعترض أجل شهرين 2 قصد رفع دعوى قضائية أمام الجهة القضائية المختصة وهنا تجدر الإشارة إلى أن القانون لم يحدد هل الجهات القضائية الإدارية أو القضاء العادي هو المختص بالفصل.

ونتيجة لذلك، أي وجود نزاع قضائي، فإن إجراءات التحقيق العقاري تتوقف إلى حين الفصل في النزاع بموجب حكم قضائي نهائي غير أنه يجب علي الطرف المدعي أن يقوم بشهر العريضة الافتتاحية للدعوى (المادة 18 من المرسوم)  و إذا لم يقم بهذا الإجراء فإن المادة 19 منه ترتب جزاء و هو أن مدير الحفظ العقاري يقوم بتبليغ المعني أي صاحب الطلب بذلك  و يستمر التحقيق العقاري  و التصرف فيه وفقاً للأحكام المادة 13  المنوه إليها أعلاه دون أخذ بالاعتبار ذلك الاحتجاج أو الاعتراض ولمدير الحفظ العقاري أن يعين محقق عقاري آخر إذا تعذر الأمر لمواصلة التحقيق العقاري الموقف.

المنازعات الناجمة عن هذا القانون و التي يختص بها القضاء الإداري: 

1- الطعن في مقرر رفض الترقيم العقاري:

 قرار صادر عن الغرفة الرابعة القسم الرابع جلسة 25 نوفمبر 2011 رقم القضية 161721 ما بين المدعى (ص.ق) ضد وزير المالية بعد صدور قرار برفض الترقيم المؤقت إذ أن التحقيق العقاري أفضى إلى عدم ثبوت حيازته للعقار وثبوتها لوالده فتم تأييد الحكم المستأنف الذي قضى برفض دعواه.

2- الطعن في مقرر الترقيم:

عادةً، يتم رفع هذه الدعاوى سواء من قبل وزير المالية الممثل من قبل المحافظ العقاري أو من قبل أشخاص طبيعيين يدعون حقاً عينياً على العقار محل الترقيم.

 المادة 18 من القانون رقم 07-02 خولت لمسؤول مصالح الحفظ العقاري الولائي في حالة ما إذا اكتشف أن الترقيم تم على أساس تصريحات غير صحيحة أو تقديم وثائق مزورة برفع دعوى لأجل إلغاء هذا الترقيم العقاري ويقدم شكوى أمام وكيل الجمهورية لتحريك الدعوى العمومية.

القضايا المفصول فيها في الغرفة الرابعة القسم الرابع:

القضية المطروحة ما بين وزير المالية والمدعو (ف.ب) الرامي إلى إلغاء  مقرر الترقيم العقاري الذي تم منحه للمدعى عليه على أساس  أنه قدم عقد خاص بالعقار محل الترقيم محرر بعد 01/03/1961 والمتمثل في شهادة نقل الملكية المحررة في 03/01/2007 فتم رفض الدعوى على مستوى المحكمة إلا أنه تم التصدي  بإلغاء الحكم و الفصل من جديد بإلغاء مقرر الترقيم المؤقت اعتمادا علي المادة 02 من القانون 07-02. 

 في قضية أخرى تتعلق بالدعوى الرامية إلى إلغاء مقرر الترقيم العقاري المؤرخ في 15/01/2017 رقم 11/2017 المشهر بالمحافظة العقارية في 13/02/2017  من القسم المسحي رقم 67 الخاصة بقطعة أرضية مساحتها 2464 م²  المحرر لفائدة المدعو (م.ر) لوروده على حقوق ميراثية فصدر حكم بإلغاء المقرر و تم تأييد الحكم المستأنف بعد ثبوت أن الترقيم ورد على حقوق ميراثية.

وفى دعوى أخرى رامية إلى إلغاء مقرر الترقيم العقاري رقم 06/2017 والمشهر بالمحافظة العقارية  لتيقزيرت في 15/01/2017 مجلد 310 رقم 10 المنصب على  قطعة أرض مساحتها 720 م² لفائدة المستأنف (ب.ا) لوروده علي حقوق ميراثية  فصدر حكم بإلغاء المقرر و تم تأييده.