في اطار المحاضرات الدورية التي ينظمها مجلس الدولة تم يوم الاربعاء الموافق لـــ  23/03/2022 إلقاء محاضرة من طرف مستشارة الدولة  بالغرفة الرابعة القسم الرابع السيدة (م.ف) تحت عنوان "الترقيم العقاري في حساب مجهول"

أين استهلت المحاضرة بالتطرق الى النصوص القانونية التي تحكم عملية مسح  الاراضي لا سيما  الأمر 75-74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ، ثم النصوص التطبيقية له وهي المرسوم 76-62 المؤرخ في 25/03/1976  المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام والمرسوم 76-63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم بالمرسوم 80-210 المؤرخ في13/09/1980  و المرسوم التنفيذي 93-123 المؤرخ في 19/05/1993.

و تعتبر عملية ترقيم العقارات الممسوحة من بين الإجراءات القانونية الهامة التي يقوم بها المحافظ العقاري، والتي يترتب عنها تسليم الدفتر العقاري لمستحقيه باعتباره سندا إداريا، ويتحدد نوع الترقيم العقاري فيما إذا كان مؤقتا أو نهائيا، بحسب السندات المقدمة من قبل المالك الظاهر الذي يدعي ملكيته للعقار محل المسح. ولقد سمح المشرع الجزائري لكل ذي مصلحة بإمكانية المطالبة بإعادة النظر في الترقيم العقاري عن طريق اللجوء إلى القضاء بقطبيه العادي والإداري.

أولا: الترقيم العقاري في المناطق الممسوحة :

-يقوم المحافظ العقاري طبقا للمادة 11 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري بترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري بمجرد استلامه وثائق المسح و يعتبر الترقيم العقاري قد تم من يوم الامضاء على محضر تسليم  وثائق مسح الأراضي

- يُرَقَّمْ العقار طبقا للمادة 12 من المرسوم المذكور ترقيم نهائي مباشرة إذا كان العقار له و ثائق ملكية لا يشوبها أي نقص أو خطأ و يسلم الدفتر العقاري لمالكه فورا و بدون إنتظار,

-اذا كان العقار بدون سند ملكية و كان لحائزه ما يثبت حيازته لمدة 15 سنة يُرَقَّمْ له العقار ترقيما مؤقتا لمدة 4 أشهر ثم يُرَقَّمْ ترقيم نهائي و يسلّم الدفتر العقاري لحائزه بعد 4 أشهر طبقا للمادة 13

-ويعتبر الترقيم مؤقتا لمدة سنتين طبقا للمادة 14 بالنسبة للعقارات التي ليس لملاكها الظاهرين سندات اثبات كافية و بعد مرور سنتين من تاريخ المحضر يرقم ترقيما نهائيا

-اذا كان العقار بدون سند و بدون مالك او حائز يُرَقَّمْ العقار ترقيما مؤقتا باسم الدولة ثم ترقيما نهائيا بعد مرور سنتين باسمها.
 -و لما يصبح الترقيم نهائي يمنح لصاحبه  دفتر عقاري الذى هو سند الملكية في صيغته الجديدة و هو بالنسبة للعقار كبطاقة التعريف الوطنية بالنسبة للشخص و ينشأ لكل عقار دفتر خاص به و إذا كان للعقار عدة ملاّك كالورثة أو مالكين على الشيوع فيجب أن يرخصوا لأحد منهم بموجب وكالة لسحب الدفتر العقاري.

-قد تثار إحتجاجات أثناء مدة الترقيم المؤقت و بموجب أحكام المادة 15 من المرسوم 76-63 المؤرخ في25/03/1976 فعلى الذين يَدَّعُون حيازة حقوق عينية على العقارات الممسوحة أن يبلغوا إعتراضهم إلى كل من المحافظ العقاري و الطرف الخصم بموجب رسالة موصى عليها .تسجل خلال الآجال المحددة في المادتين 13 و 14 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 25/03/1976و في حالة إثارة الاعتراضات خارج الآجال القانونية حيث الترقيم أصبح نهائيا لا يبقى للمعترضين إلا التوجه إلى الجهات القضائية المختصة.
أما إذا أثيرت الاعتراضات في الآجال القانونية فللمحافظ العقاري سلطة مُصَالحة الأطراف طبقا للمادة 15 الفقرة 2 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 25/03/1976 و تُدرج نتائج هذه المحاولة في محضر مصالحةو في حالة المصالحة بين الأطراف يحرر المحافظ العقاري محضرا للصلح يكون له قوة الإلزام.
و من الملاحظ انه خلال فترة الترقيم العقاري المؤقت لا يُسَلِّمْ المحافظ العقاري الدفتر العقاري بل يكتفي بتسليم شهادة ترقيم مؤقت و لا يمنح الدفتر العقاري إلا بعد الترقيم النهائي.

 ثانيا: اشكالات العقارات الممسوحة المسجلة في حساب مجهول :

-ان ظاهرة الأراضي مجهولة المالك تشكل أهم العوائق التي تعترض عملية السجل العقاري ونعني بها تلك القطع او الأراضي التي اثبت التحقيق العقاري اثناء عملية المسح ان مالكها غير معروف أي مجهول، وهو الأمر الذي نتج عنه تأخر إتمام العملية من جهة وعدم دقتها وفعاليتها من جهة أخرى ، ويتجلى ذلك من خلال تسجيل عدد كبير من العقارات في حساب المجهول ، وهذا يتنافى والغرض الأساسي من عملية مسح الأراضي. غير أنه ونتيجة لهذه الوضعية تدخلت المديرية العامة للأملاك الوطنية في العديد من المرات لتسوية هذه الظاهرة عن طريق المذكرات و التعليمات منها التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24\ 05\1998 الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية التي اعتبرت الأراضي التي لا مالك او حائز لها تسجل في حساب مجهول و بعد سنتين تسجل في حساب الدولة  إلا أن هذه التعليمات و المذكرات تبقى غير كافية و الدليل على ذلك لجوء العديد من الحائزين و الملاك إلى القضاء لتسوية وضعية عقاراتهم مما ادى بالمشرع الى التدخل من خلال قوانين المالية لسنة 2015 حيث أصبحت العقارات مجهولة المالك تسجل في حساب الدولة  الا ان هذا القانون عرف عزوفا من قبل مديرية الحفظ العقاري ومديرية املاك الدولة لما يسببه من مشاكل خاصة على مستوى القضاء و خاصة انه غلق باب التسوية ،ثم حاول المشرع تدارك الأمر من خلال تعديل ثاني في قانون المالية 2018 أين أصبحت العقارات تسجل بعد مرور 15 سنة باسم الدولة، واذا ما ظهر مالك بوثائق تفيد ملكيته للعقار يسجل باسمه.

ثالثا: كيفية تسوية العقارات في حساب مجهول :

-ان قانون رقم 14-10 المؤرخ  في 30\ 12\ 2014 المتعلق بقانون المالية لسنة 2015 نصت المادة 67 منه على ما يلي:« تـدرج ضـمن الـقـسـم الـرابع من الـبـاب الـثـاني من الأمـر رقم 75-74 المؤرخ  في 8 ذي الـقـعدة عـام 1395 الموافق 12 نـوفــمـبــر ســنـة 1975 والمتـــضــمــن إعــداد مـــسـح الأراضي الــعـــام وتـــأســيـس الــسـجل العقاري مادة 23 مكرر تحرر كما يأتي:

 المادة 23 مكرر: يرقم كل عقار لم يطالب به خلال عمليات مسح الأراضي ترقيما نهائيا باسم الدولة.

في حالة احتجاج مبرر بسند ملكية قانوني، فإن المحافظ العقاري يكون مؤهلا في غضون خمسة عشرة (15) سنة ابتداء من تاريخ إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية للقيام في غياب أي نزاع وبعد تحقيق تقوم به مصالح أملاك الدولة والتدقيق المعتاد وبناء على رأي لجنة تتكون من ممثلين عن مصالح المديرية بالولاية للحفظ العقاري والمحافظة العقارية وأملاك الدولة ومسح الأراضي والفلاحة والشؤون الدينية والأوقاف والبلدية  بترقيم الملك المطالب به باسم مالكه.

رابعا: منازعــات الترقيـم المؤقـت للعقارات غيـر المطالب بهـا وكيفيــة تسويتهـا وفقـــا للمــــادة 89 من القانون رقم 17\11 المؤرخ في 27\12\2017 المتضمن قانــــون الماليـــة لسنـــة 2018 :

نصت المادة 89 من القانون رقم 17\11 المؤرخ في 27\12\2017 المتضمن قانــــون الماليـــة لسنـــة 2018 على ما يلي: « تعدل أحكام المادة 23 مكرر من الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر سنة 1975 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، المعدل والمتمم، وتحرر كما يأتي:

المادة 23 مكرر: "يسجل كل عقار تابع لخواص، لم يطلب به خلال عمليات مسح الأراضي ولم تتمكن مصالح المسح من تحديد مالكه أو حائزه في حساب يسمى حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي" ويرقم ترقيما مؤقتا لمدة خمس عشرة (15) سنة، من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية.

- و بتاريخ 05 أفريل 2018 اصدرت المديرية العامة للأملاك الوطنية المذكرة رقم:4060  المتعلقة بتسوية العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح جاءت هذه المذكرة لتفسير وتشرح كيفية تطبيق نص المادة 89 من قانون المالية 17/11 المعدلة للمادة 23 مكرر من الأمر 75/74 ا أهم ما جاء فيها انشاء حساب جديد يسمى " العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح " عوض حساب المجهول المعمول به سابقا تتعلق بالعقارات التابعة للخواص غير مطالب بها خلال عملية المسح والتي لم تتمكن مصالح المسح من تعيين مالكها او حائزها اثناء التحقيقات المسحية و من جهة أخرى تسويتها من قبل مصالح الحفظ العقاري بالتنسيق لاسيما مع مصالح أملاك الدولة و مصالح مسح الأراضي و هذا وفق اجراءات مسطرة في هذا الصدد تهدف هذه المذكرة الى شرح التدابير الجديدة و توضيح مجال تطبيقها و الإجراءات الواجب اتباعها في هذا الشأن.

- تسوية العقارات المدعمة بعقود غير مشهرة أو عن طريق ممارسة حيازة فعلية :
يتم تسوية هذا النوع من العقارات على مستوى مديرية الحفظ العقاري المختصة بتقديم طلب تسوية مرفق بالعقود غير المشهرة(رسمية أو عرفية) وفي حالة الحيازة (شهادات جبائية،قرارات عقود التعمير،قرارات إدارية ...إلخ وفي حالة عدم كفاية الوثائق المقدمة لإثبات واقعة الحيازة بالإمكان طلب إشهاد بالحيازة .

في الأخير عند استفاء جميع الشروط المتعلقة بالتسوية المذكورة أعلاه يأمر مدير الحفظ العقاري المحافظ العقاري بترقيم العقار مؤقتا لمدة سنتين بداية من تاريخ تقديم طلب التسوية وعلى المحافظ العقاري في أثناء ذلك تسجيل المعارضات في هذا الشأن من المعنيين وتسويتها وفقا للمادة 15 من المرسوم 76/63. 

تجدر الإشارة إلى أن جميع العقارات التي سجلت سابقا (تم إمضاء محضر إستلام وثائق المسح بشأنها قبل01/01/2018) في حساب المجهول تحول إلى حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح وتستفيد هي الأخرى من ترقيم مؤقت لمدة 15 سنة ويتم تسويتها أيضا وفقا لنص المادة 89 المذكورة أعلاه إبتداءا من تاريخ 01/01/2018 ويتم ذلك كالتالي :
1- - العقارات التي تنتمي إلى الأقسام التي تم إمضاء محضر إستلامها قبل 31/12/2014 تحول مباشرة من حساب المجهول إلى حساب العقارات غير مطالب بها أثناء أشغال المسح. 
2- - العقارات التي تنتمي إلى الأقسام التي تم إمضاء محضر إستلامها من 01/01/2015 إلى غاية 31/12/2017 بالنسبة لهذه الحالة طبقت المادة 67 من قانون المالية 2015 أين تم ترقيمها مباشرة بإسم الدولة حيث نميز حالتين: 
1 - تم تسجيلها من طرف أعوان المسح بإسم " الدولة مالكة مفترضة " ففي هذه الحالة لا يطرح أي إشكال فتحول مباشرة إلى الحساب الجديد المذكور أعلاه. 
2- إذا تم تسجيلها من طرف أعوان المسح بإسم " الدولة " ففي هذه الحالة يجب أولا فرز العقارات التي لم يتعرف أعوان المسح على أصحابها وسجلت بإسم الدولة من تلك التابعة حقيقة للدولة للتمييز بينهما ثم تحويلها إلى الحساب الجديد.

وحسب رأينا انه بعد انتهاء مدة 15 سنة و ترقيم العقار نهائيا باسم الدولة يمكن للمالك او الحائز اللجوء الى العدالة للمطالبة بإعادة ترقيم العقار باسمه على أساس الملكية او الحيازة  .

  و من بين النزاعات التي طرحت أمام مجلس الدولة بهذا الخصوص  حالة الترقيم في حساب مجهول اين تم اعتبار ان الترقيم ليس نهائيا عملا بالمواد 12 \ 13 \ 14 من المرسوم رقم 76-63 المؤرخ في 25 مارس سنة 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري و بالتالي لم يصدر قرار من المحافظ العقاري بعد يمكن الطعن فيه امام القضاء عملا بالمادة 16 من نفس المرسوم وان  العقارات المرقمة بحساب (مجهول) والتي لم يطالب بها خلال عمليات مسح الأراضي فان المشرع الجزائري سهل على اصحابها طريقة الحصول على حقوقهم فبدل اللجوء إلى القضاء مكنهم وبطريقة بسيطة من تسوية العقار المسجل في حساب المجهول  إداريا بالمرور على اللجنة المختصة دون اللجوء للقضاء و في منازعات أخري  تبين لمجلس الدولة"... ان العقار موضوع الترقيم في حساب مجهول هو محل عدة نزاعات مطروحة امام القضاء  لم يتم الفصل فيها نهائيا  ،و طالما ان العقار المتنازع عليه مرقم بحساب مجهول ولم يتم ترقيمه نهائيا نظرا لعدم الفصل  في النزاع المطروح نهائيا امام القضاء العادي و بالتالي لم يصدر قرار من المحافظ العقاري بعد يمكن الطعن في صحته مما يستوجب  الغاء الحكم المستأنف و القضاء من جديد بعدم قبول الدعوى".

و من بين النزاعات التي طرحت على مستوى المجلس أيضا هي حالة الترقيم في حساب مجهول و بعد سنتين تم ترقيم العقار محل النزاع في حساب الدولة "...اين شكل السيد وزير المالية ( المديرية العامة للأملاك الوطنية )طعنا بالاستئناف  ضد الحكم الصادر عن المحكمة الإدارية بتبسة بتاريخ /18-04-2017 القاضي بإلغاء  الترقيم النهائي لفائدة الدولة الوارد على  العقار الكائن بحي جبل الجرف بلدية الحمامات ولاية تبسة المعين ضمن القسم 77 مجموعة ملكية رقم 54  وإعادة  ترقيم العقار المذكور لفائدة المرجعين اين تبين لمجلس الدولة ان القرار المطعون فيه  سجل اثناء عملية المسح في حساب مجهول و ان المحافظ العقاري و بعد مرور مدة السنتين  قام بترقيمه نهائيا لحساب الدولة ليس على أساس انه يعود للدولة و انما استنادا للتعليمة رقم 16 المؤرخة في 24\05\1998 الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية التي تنص على ان العقارات المسجلة في حساب مجهول والتي لم يطالب بها أصحابها اثناء الآجال القانونية تؤول للدولة بعد مرور سنتين  و هو ما يؤكده المستأنف في عريضة الاستئناف وانه تبين من الوثائق المقدمة بالملف و من الخبرة المعتمدة  على مستوى المحكمة ان المستأنف عليهما اكتسبا القطعة الأرضية محل النزاع عن طريق الشراء بموجب عقد عرفي مؤرخ في 19\10\1979 من البائع الذي آلت اليه القطعة الأرضية بالشراء بعقد توثيقي مشهر بتاريخ 20\09\1957 حجم 1561 رقم 18 و ان أملاك الدولة لولاية تبسة لم تقدم ما يثبت ملكيتها للعقار و ان الخبير توصل الى ان العقار موضوع النزاع في حيازة المستأنف عليهما أنجزا عليه مسكن وانه لا يمس ملكية الدولة وهو من أملاك الخواص ,مؤكدا أن العقد العرفي المستظهر به من طرف المستأنف عليهما و بعد مطابقته ميدانيا على ارض الواقع مع العقار موضوع النزاع تبين له ان العقد العرفي يتعلق بالعقار محل النزاع.

و منه يقرر مجلس الدولة تأييد الحكم المستأنف.